מסע הרכישות של סאמיט: המניה הוסיפה 76% בשנה - אבל עדיין יש בשר לעליות - שוק ההון - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

מסע הרכישות של סאמיט: המניה הוסיפה 76% בשנה - אבל עדיין יש בשר לעליות

שוק המשרדים בגרמניה ממשיך להיות אטרקטיבי, וגם בישראל פעילות הנדל"ן של סאמיט מתרחבת ■ החברה הגדילה בשנה האחרונה את אחזקותיה בחברה הבת, סאמיט גרמניה, בדרך למחיקת האחרונה מהמסחר ■ הדבר יאפשר לסאמיט להגדיל את התזרים לבעלי המניות באופן משמעותי

נכס של סאמיט בפרנקפורט
ללא קרדיט

סקטור הנדל"ן המניב נהנה בשנים האחרונות מרוח גבית חזקה שנוצרת עקב סביבה כלכלית תומכת - ריבית אפסית, המאפשרת לחברות למחזר חוב בעלויות נמוכות מאוד, וכך להגדיל את התזרים לבעלי המניות; ושוק ריאלי תומך, שבא לידי ביטוי בתפוסות גבוהות והגדלת שכר הדירה בנכסים. הדבר הופך את סאמיט, חברת הנדל"ן בבעלות זוהר לוי, להשקעה מעניינת.

סאמיט מחזיקה 131 נכסים בשווי כ-6.7 מיליארד שקל בשטח כולל של כ-1.2 מיליון מ"ר. ב-12 החודשים האחרונים מניית החברה זינקה ב-76% על רקע מסע רכישות משמעותי בישראל ובגרמניה; הגדלת האחזקה בחברה הבת סאמיט פרופרטיס הציבורית; וניהול אקטיבי ומוצלח.

סאמיט פעילה בעיקר בגרמניה, דרך חברת סאמיט פרופרטיס (סאמיט גרמניה), אך פועלת גם בישראל לאחר מסע רכישות משמעותי ב-2018. החברה מבוזרת בין כמה סקטורים: 54% משטחי הנדל"ן שהיא מחזיקה הם של משרדים, 37% לוגיסטיקה, 8% מסחר ו-1% שימושים אחרים. הפיזור קיים בכמה רמות - ברמת הנכסים, השוכרים והמגזרים. החברה משכירה נכסים לכ-1,350 שוכרים שונים בחוזים לתקופות שונות, מה שמצמצם חשיפה ללקוחות מהותיים. שיעור התפוסה בנכסי החברה בישראל ובגרמניה הוא 91%, נכון לדו"חות האחרונים.

זינקה 76% בשנה

מהלכים גדולים

סאמיט נהנית ממצבו של שוק המשרדים החזק בגרמניה. ב-2019 מחירי השכירות למשרדים במדינה עלו ב-9%, בהמשך לעלייה של 7.7% ב-2018. בערים המרכזיות שבהן סאמיט פועלת נרשמו עליות חדות אף יותר - 25% בברלין, 11% בקלן, 11% בשטוטגרט ו-11% בהמבורג. גם התפוסה הממוצעת בנכסי החברה בערים המרכזיות בגרמניה עלתה ל-97% נכון לסוף שנת 2019.

העליות החדות בשכר הדירה מגיעות על רקע מחסור בהיצע של בנייני משרדים בערים הגדולות בגרמניה. לפי דו"ח של ג'פריס על נדל"ן בגרמניה, ב-2020 אמורים להיכנס לשוק 1.9 מיליון מ"ר של משרדים בשבע הערים הגדולות במדינה, כש-67% מהם כבר מושכרים מראש. שיעור ההיוון לנכסי משרדים ברמת פריים בערים הגדולות היה 2.93%. לשם השוואה, שיעור ההיוון הממוצע למשרדים בחברות נדל"ן בישראל הוא 6.5%–7%.

החברה נהנית מהעלייה העקבית בשכר הדירה בנכסים שבבעלותה. חוזים ישנים שנפתחים בבנייני המשרדים של החברה מחודשים עם עלייה משמעותית בשכר הדירה. בתשעת החודשים הראשונים של 2019 העלייה בשכר הדירה שהניבו נכסי החברה היתה 5.1% (בנטרול השפעת מט"ח). עליית מחיר של יורו אחד למ"ר שקולה לעלייה של כ-40 מיליון שקל בשנה בשכר הדירה שמקבלת סאמיט ושל כ–700 מיליון שקל בשווי הנכסים.

על הרקע הזה פורטפוליו הנדל"ן של סאמיט עבר שערוך אגרסיבי למדי ב-2018 - שהוסיף לו כ-1.4 מיליארד שקל במאוחד. ביוני 2019 ניתן תיקוף להערכת השווי הזאת, כשסאמיט חתמה על הסכם למכירת הנכס המהותי ביותר שלה בגרמניה תמורת 225 מיליון יורו - כ-16 מיליון יורו יותר משוויו בהערכת השווי האחרונה. המחיר מגלם שיעור היוון נמוך למדי של 2.1% בלבד.

זוהר לוי
ללא קרדיט

בחודשים האחרונים סאמיט והחברה הבת סאמיט גרמניה יצאו בכמה מהלכים שהגדילו את האחזקה של סאמיט מ-50% ל-95%. סאמיט גרמניה ביצעה רכישה עצמית של מניותיה בכמה מהלכים, וגם סאמיט עצמה רכשה בין נובמבר 2019 לפברואר 2020 מניות סאמיט גרמניה תמורת תשלום כולל של כ-276 מיליון יורו.

בשבוע שעבר פירסמה סאמיט גרמניה הצעת רכש בסך 215 מיליון יורו לבעלי מניותיה. סאמיט תיענה להצעת הרכש של החברה הבת, ותקבל בתמורה 176 מיליון יורו. לאחר שהרכישה תושלם, החברה תהפוך פרטית ותחדל להיסחר בבורסת AIM בלונדון. משמעות הדבר מבחינת סאמיט היא מעבר מאחזקה במניות סחירות לאחזקה ישירה בנכסי החברה הבת. סאמיט גם תרשום רווח כתוצאה מהרכישה בהנחה על ההון העצמי של החברה הבת.

סביר להניח כי סאמיט תעלה בהמשך ל-100% אחזקה בסאמיט גרמניה, מה שעשוי להגדיל באופן משמעותי את התזרים לבעלי המניות שלה, בסכום שמוערך ב-95 מיליון שקל בשנה, בהשוואה לתזרים מהאחזקה בסוף 2018.

מינוף סביר וסיכוני מט"ח גדולים

המינוף נטו של החברה, נכון לסוף ספטמבר 2019, היה 41%. החברה מימנה את הגדלת האחזקה בסאמיט גרמניה על ידי הרחבת סדרת האג"ח י"א - הסדרה הקצרה שלה; וכן דרך מכירה פרטית של מניות בסך 129 מיליון שקל לגוף מוסדי. בנוסף, החברה מימשה את כל אחזקותיה בחברות כלכלית ירושלים ומבני תעשייה.

גידול משמעותי בשכר דירה

יתרות הנזילות הגבוהות של סאמיט והגידול בתזרים לבעלי המניות הובילו החודש את חברת הדירוג מידרוג להעלות את הדירוג של החברה בדרגה אחת - Aa2; ואת דירוג סדרת האג"ח שכוללת שעבוד בשתי דרגות, ל-Aa1. לכן, סאמיט מסוגלת להמשיך לרכוש נכסים ולהגדיל את הפורטפוליו הקיים.

החברה נסחרת במכפיל הון עצמי של 1.47 (בנטרול מניות רדומות בחברה הבת ולאחר הנפקת ההון שביצעה). מכפיל ההון צפוי לרדת עם פרסום הדו"חות השנתיים, בעקבות רווחי הון שהחברה תרשום לאחר שערוך הנכסים והגדלת האחזקה בסאמיט ברמניה. מכפיל FFO המנוטרל (כלומר מנוטרל קרקעות ומניות רדומות) הוא כ-17, והלא מנוטרל הוא כ-19. בהמשך, בהנחה שסאמיט תעלה ל-100% אחזקה בסאמיט גרמניה, ועקב שני נכסים חדשים שיתחילו להניב הכנסות בשנה הקרובה - המכפיל המנוטרל יורד ל-16 בקצב שנתי. אלה מכפילים סבירים בהחלט ברמת התמחור של ענף הנדל"ן המניב.

ברמת הסיכונים, העובדה שפעילות החברה ממוקדת בגרמניה חושפת את סאמיט לסיכוני מט"ח משמעותיים. ב-2019 היחלשות היורו מול השקל פגעה בשווי נכסי החברה ובתזרים מפעילות שוטפת. בנוסף, לחברה תלות גבוהה באיש מפתח - זוהר לוי. לוי הוא איש נדל"ן בעל היסטוריה בהצפת ערך לבעלי המניות שלו גם בעסקות נדל"ן וגם דרך מהלכים פיננסיים מתוחכמים, והוא דומיננטי מאוד בחברה. אירוע שיגרום לעזיבתו את תפקידו מכל סיבה עלול לפגוע משמעותית במניה.

סאמיט נהנית משילוב של הנהלה איכותית, מינוף סביר, גידול משמעותי בתזרים ואפסייד עתידי בשוק הנדל"ן. כל אלה הופכים להערכתנו את סאמיט להשקעה ראויה בתחום.

הכותבים הם אנליסט וסמנכ"ל מחקר במור בית השקעות. אין באמור כדי להוות תחליף לייעוץ השקעות בידי יועץ השקעות בעל רישיון על פי דין. החברה מחזיקה או עשויה להחזיק או למכור במסגרת פעילותה השוטפת נכסים פיננסיים או ניירות ערך של החברה הנסקרת, והיא עשויה לקיים עמה קשרים עסקיים נרחבים. עשוי להיות לחברה או נושאי המשרה שלה עניין אישי בחברות או בניירות הערך המוזכרים בכתבה



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר