צניחה של עשרות אחוזים במספר הבקשות וההיתרים למיזמי התחדשות עירונית - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

צניחה של עשרות אחוזים במספר הבקשות וההיתרים למיזמי התחדשות עירונית

2018 הסתיימה בצניחה של 40% במספר הבקשות לפרויקטי התחדשות עירונית ובנפילה של 25% במספר ההיתרים שניתנו בפועל, כך עולה מבדיקה של אתר מדלן ■ הסיבות: הבחירות המקומיות, היעדר תמריצים וסיוע לרשויות המקומיות - ומדיניות תכנון מבולבלת

תגובות
פינוי בינוי בקרית אונו. ראשי ערים הודיעו על בחינה מחדש של תוכניות על רקע מחסור בתשתיות
תמר מצפי

למדינה יש אמנם תוכניות גרנדיוזיות בנוגע להתחדשות עירונית ולחלקם של פרויקטים אלה בהגדלת היצע הדיור בערים, אבל סיכום 2018 מציג תמונה עגומה למדי - ונראה כי הבחירות לרשויות המקומיות בלמו את קצב הבנייה. נתונים אלה עולים מבדיקה שערכה חברת מדלן, שבחנה את מספר הבקשות להיתרים למיזמי התחדשות עירונית ואת קצב אישור הבקשות בשמונה השנים האחרונות.

מהבדיקה עולה כי 2017 היתה שנת שיא, שבה ניתנו 499 היתרים לבניית 11,365 דירות. ואולם ב–2018, שבה אמורה היתה להיות קפיצת מדרגה נוספת בתחום ההתחדשות העירונית, צנח מספר הדירות שלהן ניתן היתר ב–25% והסתכם ב–8,590 בלבד. זהו נתון זעום בשוק שבו נמכרות למעלה מ–100 אלף דירות בשנה, כמחציתן דירות חדשות. מספר הבקשות להיתר רשם צניחה של כ–40% לעומת 2017.

"בכל שנה ב–2010–2014 חלה עלייה דו־ספרתית גם במספר הבקשות וגם במספר ההיתרים שניתנו ביחס לקודמתה. נראה היה שהשוק מתחיל להבין את הפוטנציאל האדיר הגלום בתמ"א 38, ושרשויות הרישוי הבינו איך מתמודדים עם הליך האישור המורכב. "ב–2016 התרחש מפנה כשהתברר שיש אי־ודאות לגבי אופן חישוב הזכויות, ומספר הבקשות להיתר צנח ביותר מ–16%. ב–2017 תוקנה הבעיה והירידה פסקה, אבל דווקא 2018 התגלתה כשנה של קריסה משמעותית", אומר איתן זינגר, מנכ"ל מדלן ישראל.

מבקשים פחות — ומקבלים פחות

זינגר מוסיף כי הגורם העיקרי לירידה הוא אי־הוודאות לגבי תוצאות הבחירות. לרשויות המקומיות יש כוח עצום בקידום פרויקטים או עצירתם, ומי שישקיע הון וזמן בפרויקט גדול עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה בעקבות חילופי ראש הרשות.

"ב–2018 חזרה אי־הוודאות לענף", ממשיך זינגר, "והיא עדיין שוררת בעניין חישוב התמורות והוראות הוועדות המקומיות, שיכולות להשתנות לפי תוכניות מקומיות". גורם מצנן נוסף, לטענתו, היה מערכת רישוי זמין, שנועדה למחשב ולייעל את מערכות התכנון — אך כשלה בכך. לדבריו, "רבים מתלוננים שכניסתה של המערכת לפעילות בתחילת 2017 הוסיפה קושי לתהליך המסובך ממילא".

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

זינגר מצביע על גורם נוסף: "ייתכן שהשוק מתחיל להרגיש מיצוי, ומספרם של הפרויקטים האפשריים הכדאיים כלכלית פוחת".

ירידה של 65% בבקשות בחיפה

מי בולם את תוכניות הבנייה?

ההתחדשות העירונית אמורה לספק את עתודות הקרקע העיקריות לבנייה חדשה באזורי ביקוש, ולפתור את בעיית עודפי הביקוש. כך למשל, על פי תחזיות מינהל התכנון, כ–70% מכלל התחלות הבנייה עד 2040 במחוז מרכז אמורות להישען על התחדשות עירונית. מכאן, שהירידה במספר ההיתרים ובהתחלות הבנייה בתחום צפויה להשפיע על המשך המחסור בדירות בשנים הקרובות.

ראול סרוגו, יו"ר התאחדות הקבלנים בוני הארץ, צופה שגם ב–2019 לא תהיה התאוששות במספר ההיתרים, והיקף הבנייה ימשיך לרדת: "מספר ההיתרים מושפע בין היתר מהפסקת העבודה בוועדות התכנון באוגוסט־נובמבר לקראת הבחירות לרשויות המקומיות. ואולם גם לאחר מכן לא חזרו כל הרשויות לפעילות מלאה. בחלק מהמקומות, כמו בטבריה, לא הוקמה עדיין קואליציה, ולכן ועדת התכנון והבנייה משותקת. במקומות רבים אחרים החליטו ראשי הערים הנבחרים לעצור את כל אישורי הבנייה, מסיבות שונות".

הסיבה העיקרית לבלימת התוכניות היא מחסור בתשתיות. ראשי הערים רמת גן, הרצליה, יבנה וערים נוספות הודיעו על בחינה מחדש של תוכניות בגלל מחסור בכבישים, במוסדות חינוך ובמערכות נוספות.

בתל אביב ההיתרים נחתכו בחצי

הבעיה היתה חמורה פחות בתל אביב, שם מחירי הקרקע הגבוהים מאפשרים לקבלנים לבצע מיזמי התחדשות עירונית בתוספת בנייה קטנה — מספר דירות גבוה פי 1.4 ממספר הדירות הקיים, לעומת יחס של פי 3–5 בפרויקטים בערי שדה. "רוב הרשויות במרכז אינן יכולות להרשות לעצמן תוספת כזו במספר התושבים ללא סיוע ממשלתי בהשלמת תשתיות נדרשות", אומר סרוגו.

יש גם רשויות המתייחסות לתוכניות בחיוב, אך החליטו לבחון מחדש את אופן מתן ההיתרים, זכויות הבנייה ושטחי הדירות שניתן להציע לדיירים. בחודשים הקרובים אמורה עיריית ראשון לציון, בראשות רז קינסטליך, לאשר תוכנית מתאר חדשה שתבהיר את זכויות הבנייה בעיר. בעקבות הוודאות שתייצר התוכנית לגבי זכויות הבנייה, צפוי קצב קבלת ההיתרים לגדול.

התחדשות עירונית רמת השרון
הדמיה : view point

בפריפריה לא מצליחים להתחדש

"הבעיה העיקרית היא ההשקעה הגדולה הנדרשת בתשתיות, שרשויות רבות אינן יכולות לעמוד בה. נדרשת תוכנית סיוע מסודרת", אומר סרוגו. "גם שאלת הארנונה קשורה לבעיה. בעוד לערים העשירות יש אזורי תעסוקה שמשלמים ארנונה גבוהה, הארנונה שמשלמים משקי בית אינה רווחית. רשויות חלשות אינן יכולות לעמוד בתוספת האוכולוסייה ובהפסד הכספי שנגרם לעיר מהגדלת שטחי מגורים. ראשי הערים מבקשים מאתנו אזורי תעסוקה כדי שיוכלו להגדיל את מספר הדירות".

ראשי התאחדות הקבלנים עורכים בימים אלה סדרת פגישות עם מנהיגי המפלגות שעשויות להרכיב את הקואליציה לאחר הבחירות, במטרה להניע אותם לאמץ תוכנית כוללת להגברת קצב הבנייה במסגרת התחדשות עירונית. זאת באמצעות תמיכות ברשויות מקומיות ושינוי בתעריפי ארנונה.

"תוכנית ההתחדשות העירונית צריכה להגיע גם לפריפריה וליישובים שזקוקים לחיזוק מבנים", אומר סרוגו. "מרבית פעולות חיזוק המבנים התרחשה עד כה באזורים שפחות מועדים לרעידות אדמה, ושמחירי הקרקע בהם גבוהים. המדינה צריכה ליזום תוכניות שיאפשרו חיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 גם במקומות שבהם מחיר הקרקע נמוך".

הרשות להתחדשות עירונית מסרה בתגובה: "על פי הנתונים שבידינו אין ירידה במספר הבקשות וההיתרים עבור פרויקטים בהתחדשות עירונית ב–2018, ואף נרשמה עלייה קלה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר