בלי תשלום לוועד בית ועם תחזוקה שוטפת: החוזה המומלץ בין יזמי פינוי־בינוי לדיירים - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

בלי תשלום לוועד בית ועם תחזוקה שוטפת: החוזה המומלץ בין יזמי פינוי־בינוי לדיירים

הרשות להתחדשות עירונית הכינה חוזה מומלץ להתקשרות בין דיירים ליזמי פינוי־בינוי, ופועלת להעבירו בחקיקה ■ החוזה, שמגן על הדיירים, מציע בין היתר מנגנון שיבטיח את תחזוקת הבניינים החדשים — דמי הוועד ימומנו מקרן שיקימו היזמים תמורת הגדלת מספר הדירות ושטחי המסחר

5תגובות
התחדשות עירונית רמת השרון
אורן כהן

הרשות להתחדשות עירונית מגבשת חוזה מומלץ להתקשרות בין בעלי דירות ליזמים בפרויקטים של פינוי־בינוי. בין השאר, הרשות ממליצה על הקמת מנגנון שיפטור את דיירי הדירות החדשות בפרויקטים מתשלום עבור ועד בית לחמש עד עשר שנים. לפי ההצעה, דמי הוועד ימומנו באמצעות קרן שתוקם על ידי יזמי התוכניות, והם יפוצו על ההוצאה באמצעות הגדלת מספר הדירות או שטחי המסחר שיותר להם לבנות.

קרן התשלומים לתחזוקת הבניינים היא אחד הסעיפים שבהם עוסק החוזה החדש, שצפוי להתפרסם במלואו בשבועות הקרובים. המטרה בגיבוש החוזה היא לספק לבעלי הדירות המתארגנים לקראת התחדשות עירונית כלים להתמודד עם יזמים — שנוהגים להכתיב לדיירים ולנציגיהם חוזים הכוללים סעיפים מקפחים ותנאים בעייתיים הפוגעים בזכויותיהם.

במקרים רבים תוכניות פינוי־בינוי מגדילות את הדירות ואף גורמות לשינוי בסיווג הארנונה של הדיירים. כתוצאה מכך מוצאים עצמם דיירים שגרו בדירות קטנות עם תשלומי ארנונה הגבוהים בעשרות אחוזים מאלה שהורגלו לשלם. מעבר לכך, הבתים החדשים, להם נוספו במרבית המקרים שטחים משותפים גדולים, מעליות, מערכות אל־פסק, גינות ומקומות חניה — דורשים השקעה גדולה יותר בתחזוקה. כתוצאה מכך, דמי ועד הבית עולים בשיעורים היכולים להגיע למאות אחוזים.

מטרת קרן התחזוקה היא לספק לדיירים החלשים בפרויקט החדש תקופת מעבר שבה לא יצטרכו לשלם מכיסם את דמי הוועד, ובכך גם למנוע הידרדרות במצבם של הבניינים החדשים כתוצאה מקשיים במימון התחזוקה.

בעיית מימון התחזוקה היא נושא לדיונים רבים, בעיקר בתחום המגורים במגדלים. תחזוקה בבניינים בגובה 20 קומות ויותר יקרה מאוד, ועלולה להפוך לבעיה חברתית לנוכח ההערכות שבעתיד יהיו המגדלים בנייני המגורים העיקריים.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עינן גנון, סגנית יו"ר הרשות להתחדשות עירונית המובילה את יוזמת החוזה, אומרת כי במהלך הדיונים נשקלה אפשרות שיזמי הפרויקטים יעמידו לרשות ועדי הבתים דירות. אלה יושכרו, ודמי השכירות ישמשו לתחזוקת הבניין במקום דמי ועד.

"החלטנו להמליץ על קרן הונית, שבה יפקיד היזם כסף מזומן, ולא דירה", מסבירה גנון. "הבעלות המשותפת על הדירה מעוררת בעיות רבות, ובהן מיסוי על ההכנסות שייגרע מהתשואה. מתעוררות גם שאלות על אופן חלוקת הבעלות על הדירה המשותפת, ומה קורה אם אחד הדיירים מחליט למכור את הדירה שלו".

הדיירים יקבלו ערבויות

החוזה נוסח ביוזמת הרשות להתחדשות עירונית בשיתוף פעולה עם אנשי משרד המשפטים ובייעוץ של משרד עוה"ד הרטבי בורנשטיין בסון. בכוונת הרשות ומשרד המשפטים להביא לפחות חלק מסעיפי החוזה לחקיקה כדי למנוע סעיפים מקפחים הן לדיירים והן ליזמים.

כך, בחוזה מודגשים סעיפים שנועדו להבטיח את כספם של הדיירים, במיוחד בתחום הערבויות לביצוע מדוקדק של החוזה ולוחות זמנים עם תנאים מתלים ("אבני דרך"). המטרה היא לוודא שהדירות יימסרו במועד וזמן ההמתנה לא יארך מעבר לנדרש.

סעיפים אחרים בחוזה המומלץ עוסקים בהגנה על הדיירים באמצעות אנשי מקצוע שישמשו יועצים או בוררים בינם לבין היזם במקרה של חילוקי דעות. החוק מחייב את היזם לפעול אך ורק מול עורך דין ששכרו הדיירים. במקרים רבים משלם היזם לדיירים גם את שכר עורך הדין ולפעמים שכרו משולם ישירות על ידי היזם. עם זאת, הדיירים מתקשים להתמודד מול היזם בסוגיות הנדסיות ותכנוניות. החוזה החדש מפרט את המומחים ובעלי המקצוע שייבחרו על ידי הדיירים לליווי הפרויקט, וכן את מנגנון הבוררות ומינוי הבוררים והפוסקים במקרה של חילוקי דעות.

סעיף חשוב נוסף דורש מהיזמים המבקשים להעביר את זכויותיהם בפרויקט או למכור אותן לגורם אחר לקבל את הסכמתם של לפחות 80% מהדיירים להעברה. ההתקשרות הראשונית של היזם מחייבת אותו להחתים לפחות 80% מהדיירים על חוזה הפינוי־בינוי.

גנון מדגישה שלפי ההמלצה, העברת הזכויות ליזם אחר אינה מחייבת חתימה מחודשת של הדיירים על החוזה כולו, אלא רק הסכמה לשינויי הבעלות. לדבריה, "הדיירים אינם צריכים לסמוך רק על הבטחותיו של היזם שהגוף החדש לו הוא מעביר את הזכויות איתן מבחינה פיננסית ואמין. היו מקרים שבהם הדיירים אפילו לא ידעו שהיזם עמו חתמו על ההסכם העביר את הפרויקט לגורם אחר שהם אינם מכירים".

החוזה החדש עוסק גם בערבויות שעל הדיירים לקבל מהיזם. בחלק גדול מהחוזים מציגים היזמים ערבויות כלליות לסיום הפרויקט. החוזה החדש מחייב את היזם להציג ערבויות על פי חוק מכר ובהתאם לשווי הדירה שמקבל הדייר, ערבות לתשלום דמי השכירות לדיירים בתקופת הבנייה שבה הם נדרשים להתגורר בדירות שכורות, וכן ערבות לרישום הבניין אצל רשם המקרקעין (טאבו) וערבות לביצוע בדק הבית.

עו"ד מירה בורנשטיין, האחראית לניסוח המשפטי של החוזה, מסבירה שאין ודאות משפטית בשאלה אם חוק המכר והחובה החוקית לבדק בית על ידי הקבלן לאחר מסירת הדירה חלים על דירות בהתחדשות עירונית, שכן הדירות בהתחדשות עירונית אינן מוגדרות כדירות שנמסרו על ידי קבלן על פי נוסח החוק. עם זאת מרבית הקבלנים מעדיפים לקבל על עצמם את החוק כאילו הוא חל גם על דירות אלה.

מקלים גם על היזם

כמה סעיפים בחוזה עוסקים באפשרויות שיש לשני הצדדים לשנות את התמורה שהם מקבלים בהתאם לשינויים תכנוניים. במקרים רבים נחתמים חוזים בלי שהצדדים יידעו מה הן זכויות הבנייה שיאושרו בסופו של דבר על ידי ועדות התכנון. החוזה מאפשר לדיירים לדרוש ולקבל תמורה גדולה יותר בכסף או בתוספות בנייה במקרה שזכויות הבנייה רבות מכפי שהוערך במועד חתימת החוזה. בנוסף החוזה מאפשר לקבלן לצמצם את התמורה לדיירים אם ועדת התכנון המקומית מקטינה את הזכויות. מכיוון שהנטיה של הוועדות היא להקטין את זכויות הבנייה, סעיף זה מקל בעיקר על היזם.

פרק בחוזה מבקש להגן על זכויות הדיירים המבוגרים. חלקם של הדיירים הקשישים באזורים שבהם מבוצעת התחדשות עירונית גבוה מהממוצע, והאינטרסים שלהם שונים מאלה של דיירים צעירים יותר. קשישים רבים אינם מתעניינים ברווח הכספי שתביא להם ההתחדשות העירונית, ומתקשים במעברי הדירה הנדרשים לצורך המיזם.

החוזה פותח אפשרות בפני דיירים קשישים לקבל תמורה כספית בשווי הדירה החדשה כדי לעבור לגור במקום נוח יותר. במקרה כזה נחסך מהקשיש הצורך לעבור לדירה שכורה ואז לאחר כמה שנים לחזור לדירתו המחודשת. אפשרות אחרת היא שהקשיש יקבל דירה אחרת בשווי דירתו החדשה.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר