"בישראל, בלי הורים שעוזרים כלכלית - אין לך סיכוי להגיע לדירה" - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

"בישראל, בלי הורים שעוזרים כלכלית - אין לך סיכוי להגיע לדירה"

בתוך הסבך הרגולטורי, עמותת עוגן מנסה להקים את הבנק החברתי הראשון בישראל ■ העמותה כבר הלוותה כמיליארד שקל לאלפי משקי בית ועסקים קטנים, וכעת היא מסייעת לזוגות צעירים בדרך לדירה הראשונה

3תגובות
פרויקט מחיר למשתכן בבאר שבע
אליהו הרשקוביץ

שגיא בלשה, מנכ"ל עוגן, מנסה להכין את הקרקע הבירוקרטית כבר יותר משנה כך שיוכל לפתוח את הבנק החברתי הראשון בישראל. החזון: הענקת אשראי ללא ריבית לאוכלוסיות מוחלשות בחברה הישראלית.

עד שהמהלך יעבור את אישור הפיקוח על הבנקים ויעמוד בתקנות בנק ישראל, מסתפקת עוגן בפעילותה כעמותה חברתית המעניקה אשראי בהיקפים של כ-70 מיליון שקל בשנה למשקי בית ועסקים קטנים, שהבנקים בדרך כלל מסרבים לתת להם הלוואות.

ב-2018 התמקדה עוגן בסיוע לזוגות הצעירים בשוק הדיור, הקהל שסימן כחלון בתוכנית מחיר למשתכן. תוכנית "עוגן לבית" העניקה בשנה שעברה ל-55 משפחות הלוואה כהשלמה להון עצמי ללא ריבית, בסך כולל של כ-5 מיליון שקל. בנוסף, כ-450 משפחות קיבלו יעוץ פיננסי חינמי לקראת רכישת דירה.

לדברי בלשה, "משבר הדיור מאוד עמוק בקרב הצעירים, בשכבות החזקות ובמוחלשות", אומר בלשה. "לפני עשור, כדי לקנות דירה בקרית אתא היה מספיק הון עצמי של פחות מ-150 אלף שקל, כיום אתה נדרש להביא קרוב ל-400 אלף שקל. אם אין לך הורים שיעזרו לך, כמעט אין לך סיכוי". בעוגן אומרים כי מחקרים שערכו בשיתוף מרכז מילקן לחדשנות ומדיניות ציבורית, מצביעים על כך שבישראל, בעלות של דור ההורים בדירה מכתיבה את רמת החיים של הדור הבא.

"75% מהמשפחות שפנו לסיוע של עוגן אינן מצליחות לחסוך הון ראשוני לרכישת נכס. אנחנו חיים בחברה שמבוססת על הורשה בין דורית, ומי שלהוריו אין דירה - יתחיל את חייו ממקום נמוך יותר", אומר בלשה. "גם עם הון עצמי של 100 אלף שקל קשה להגיע לדירה ראשונה. הלוואות ללא ריבית להגדלת ההון העצמי יכולות להגדיל את המשכנתא פי 4".

תרומות מארה"ב ופקדון פילנתרופי

לעוגן יש הון עצמי של כ-200 מיליון שקל, ומ-1990 עד היום העניקה העמותה אשראי בשווי כולל של יותר ממיליארד שקל - מתוכו 70% למשקי בית וכ-30% לעסקים קטנים. מקורות האשראי מגיעים מכספי תרומות שמגייסת עוגן, בעיקר מיהודים אמידים מארה"ב, אנגליה וקנדה; ומקרן אימפקט שהקימה העמותה. הקרן גייסה עד כה כ-70 מיליון שקל מבעלי הון שמפקידים את כספם אצל עוגן מטעמים פילנתרופיים.

"מדובר באנשים עם תפישה חברתית, שמפקידים אצלנו מיליון דולר לעשר שנים, לדוגמה. הכסף הזה יכול להתגלגל, לעזור למשפחות מוחלשות ולחזור למשקיע", אומר בלשה. לפי נתוני עוגן, שיעור הדיפולט (הלוואות שלא הוחזרו) בעמותה הוא פחות מ-1%. מתוך ההון העצמי של עוגן, 180 מיליון שקל ניתנו כהלוואות והיתר משמשמש לתפעול ולהשקעות קטנות בנתיבי השקעה סולידיים.

לדברי דוד בנג'ו, מנהל תוכנית עוגן לבית, "אשראי ללא מטרת רווח יכול לתת סיכוי למשפחות שיצאו ממעגל התלות במוסדות הרווחה. אנחנו לא אגודת אשראי שמסייעת רק למי שנמנה על חבריה וקונה מניות באלפי שקלים, אלא בנק ללא מטרות רווח". בלשה מוסיף כי "בארה"ב יש קרנות פדרליות ורשת שלמה של בנקים קהילתיים־מקומיים שמסייעים לאוכלוסיות מוחלשות, בתמיכה ממשלתית. בישראל עוד אין מודל שמאפשר תמיכה בבנק חברתי, למרות שיש לנו הון עצמי פילנתרופי מספק".

שגיא בלשה ואופיר עוזרי
נתן וייל

למה זה לא קורה בישראל?

בלשה: "מאותן הסיבות שבגינן לא קם אף בנק חדש בישראל מאז 1972 - עלות הטכנולוגיה ועלות הרגולציה. אנחנו מנסים למצוא שיתופי פעולה ומקווים לרגולציה מינימלית ופתרונות טכנולוגיים לא מורכבים שאנחנו מנסים להשיג להם סבסוד מסוים".

מה הסכומים שאתם נותנים כהלוואות לזוגות צעירים?

בלשה: השלמת ההון העצמי היא כ-89 אלף שקל בממוצע למשפחה. הבנקים דורשים כ-25% הון עצמי משווי הדירה, ועם העלויות הנלוות זה מגיע לכ-30% הון עצמי משווי הדירה. משפחות מעוטות יכולות מתקשות להגיע לזה. הן מצליחות לגייס 15%–20% ותשלום היתרה, שנראית כמו סכומים שוליים, יכול להיות מאוד קשה עבור משפחה עם ילדים".

מחיר למשתכן האטה את שוק משפרי הדיור בשנתיים האחרונות. מה זה עשה לבנקים?

בנג'ו: הבנקים החלו להתחרות יותר על הזוגות הצעירים וזה שיפר את היכולת שלהם לשאת ולתת לגבי תנאי המשכנתא וההלוואות. אומנם סביבת הריבית מתחילה לאיים לאחרונה, אבל הנמכת מרכיב ההון העצמי מהבית היא הטבה גדולה ומשמעותית שנתנה תוכנית מחיר למשתכן לצעירים.

"מנגד, התוכנית יצרה אצל הזוגות הצעירים תחושה של הזדמנות, בלי להבין אם מדובר במשהו שהם באמת יכולים לקחת על עצמם. אנחנו פוגשים משפחות שקופצות לרכישה של דירת 5 חדרים בלי לבדוק קודם את יכולת ההחזר שלהן, וכמי שמסתכלים מהצד - אנחנו חוששים".

בנג'ו מוסיף כי "הרבה צעירים לא יודעים לנתח את מצבם הפיננסי. בבנק אומרים להם, 'אין בעיה, במקום שתשלמו 4,200 שקל במשך 20 שנה, תשלמו 3,500 במשך 20 שנה', וזה נראה להם הקלה משמעותית. במקום להבין שהבנק מרוויח עליהם עוד 20 אלף שקל לאורך חיי המשכנתא, הם אומרים תודה. גם מדד תשומות הבנייה מפתיע הרבה זוגות צעירים. הם לא מבינים שמדובר בתוספת של עשרות אלפי שקלים לפרויקט".

מחיר למשתכן אפקטיבית עבור משפחות מעוטות יכולת? הרי ההנחות המשמעותיות הן דווקא לאוכלוסיות המבוססות ביותר, שקונות דירות ב-2.2 מיליון שקל בהרצליה.

בלשה: "ליוויתי באחרונה שתי משפחות של עולים מרוסיה, שאין להם גב כלכלי אבל הם אנשים משכילים שהצליחו להגיע להכנסה נחמדה וגבוהה מהממוצע. אין להם הון עצמי והם לא יכולים לחסוך הרבה כי יש להם שני ילדים קטנים - אבל יש להם יכולת החזר, ולכן עבורם מחיר למשתכן מחוללת תפנית נהדרת. אגב, להערכתנו זה נכון ל-50% מהזוגות הצעירים.מה שכדאי לשמר מהתוכנית של מחיר למשתכן זה האפשרות של זוגות צעירים לקחת 90% משכנתא ברכישת דירה ראשונה. כמובן שיש גם זוגות שההנחה על הדירה משמעותית עבורם, אבל עניין ההון העצמי זה מדיניות שאפשר ליישם לאורך זמן".

בנג'ו: "המשותף לכל המשפחות הצעירות שפונות אלינו זה חוסר אמון ביכולת שלהם לקנות דירה, והיעדר ידע ומשאבים לתכנן כלכלית את העתיד. קניית דירה נראית כמו חלום רחוק ובלתי־אפשרי עבור דור ה-Y. אחת הסיבות המרכזיות היא ייאוש, שבגללו הם חיים רק את הכאן והעכשיו".

אבל גם אתם מתניעים את המרוץ המטורף של הצעירים לדירה, ומחזקים את התפישה שכל אחד חייב דירה בבעלותו.

בלשה: "יש בישראל בעיה קשה מאוד בשוק השכירות. היכולת לשמור על יציבות כשאתה נשען רק על דירות בשכירות היא מוגבלת ובעייתית. התשובה לשאלה אם דירה היא מנוף פיננסי או מכשול משתנה בהתאם למקרה. אם יש משפחה ששוכרת דירה במקום נהדר, עם הבטחה שהמחיר לא יעלה או שהעלייה תהיה מתונה - ברור שעדיף לגור בשכירות. במקרים כאלה אנחנו ממליצים ליהנות מרמת החיים שהשכירות מאפשרת, ולנסות לחסוך בצד. עם זאת, דירה בבעלות מהווה נכס משמעותי שאפשר להישען עליו לדורות הבאים ולכן במקרים רבים אנחנו נמליץ על רכישה - למי שיש באפשרותו לעשות זאת, כמובן".

יש משפחות שהגיעו אליכם ואמרתם להן "עזבו, אין סיכוי"?

בנג'ו: "בהחלט. אנחנו עורכים לכל משפחה ניתוח פיננסי עמוק, בודקים כיצד אפשר להגדיל הכנסות ולהפחית הוצאות - ובעיקר לומדים מה היכולת להחזיר את המשכנתא ומה גובה ההחזר שיעמדו בו. לפעמים אנחנו מגיעים למסקנה שמשפחה מסוימת לא צריכה לקנות דירה עכשיו, ואנחנו בונים עבורם תוכנית שתעזור להם להתקדם ליעד הזה".

הפונים אליכם מגיעים משולי הפריפריה החברתית והגיאוגרפית?

בלשה: "ממש לא. מדובר בעיקר במשפחות שבהן שני בני זוג עובדים אבל לא מצליחים לחסוך כסף. הרוב הם ממעמד בינוני ומטה. כשאנחנו פוגשים משפחות אנחנו קודם כל אומרים להן: 'כן, אתם יכולים', ואז בוחנים מאיפה יכול לצוץ הון עצמי".

מתחת לבלטות?

בנג'ו: "יש כל מיני דרכים, כמו קרנות השתלמות שהרבה משפחות לא יודעות שאפשר להשתמש בהן לדיור; ההורים יכולים לתת הלוואה ללא ריבית; וזוג יכול להגדיל את ההכנסה בעשרות אלפי שקלים בשנה בעזרת הכשרות מקצועיות, חלופות תעסוקתיות או עבודה נוספת זמנית".

זאת אומרת שכל אחד יכול להגשים את החלום של דירת גן עם ילדים וכלב משחקים בחצר?

בנג'ו: "אפשר לשאוף למשהו קטן - כבסיס למשהו גדול בעתיד. אני מלווה משפחה שבה אחד ההורים עובד בעירייה ומנקה מדרגות בימי שישי כהשלמת הכנסה. הבנו שהם לא יוכלו לקנות דירה בתל אביב, אבל כן יוכלו לקנות בלוד. המשפחה הזאת לא האמינה שתוכל אי־פעם לקנות דירה. התנהלות כלכלית נכונה וחשיבה מחודשת על מקורות הכנסה יכולים לשנות את התמונה".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר

כתבות שאולי פיספסתם

*#