קנו דירה ונדהמו לגלות: דמי ניהול של 1,300 שקל בחודש - עכשיו הם תובעים את הקבלן - נדל"ן - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

קנו דירה ונדהמו לגלות: דמי ניהול של 1,300 שקל בחודש - עכשיו הם תובעים את הקבלן

דיירים בפרויקט אפטאון בבת ים גילו כי דמי הניהול שהם משלמים גבוהים ממחירי השוק ■ מתביעה שהגישו נגד היזם עולה כי חברת הניהול מעבירה אליו מחצית מהתשלומים ■ ומה קבע בית המשפט?

26תגובות
פרויקט אפטאון טאואר בבת ים
עופר וקנין

בשנים האחרונות זה כבר נהפך לנוהג: רוכשי דירות בבתים משותפים מחויבים לחתום על הסכם עם חברת ניהול בלי לדעת מה המחיר שיידרשו לשלם, ומה מסתתר מאחורי התמחור הגבוה.

רוכשי הדירות בפרויקט אפטאון בבת ים שגילו כי היזם, קבוצת אהרוני שבשליטת משה אהרוני, חולק עם חברת הניהול של הפרויקט את דמי הניהול שהם משלמים - החליטו באחרונה בצעד חריג לתבוע את הקבוצה. על פי הערכות, ההסכם עם חברת הניהול באפטאון יכניס לאהרוני כ-2 מיליון שקל בשנה.

פרויקט אפטאון כולל מרכז מסחרי בן שלוש קומות, בניין משרדים של 25 קומות ומגדל מגורים בגובה 46 קומות הכולל 182 דירות. במגדל מגורים, הממוקם ברחוב ניסנבאום, משלמים רוכשי הדירות דמי ניהול חודשיים גבוהים יחסית של כ-13 שקל למ"ר - כך שדירה ממוצעת בשטח 100 מ"ר משלמת דמי ניהול של כ-1,300 שקל מדי חודש.

מפה בת ים

הקמת פרויקט אפטאון בבת ים החלה ב-2014, המגדל הראשון אוכלס ב-2019 והמגדל השני נמצא בשלבי בנייה. מההסכם עולה כי אהרוני התחייב כלפי חברת הניהול שלא ימסור לדיירים את הדירות ללא חתימה עליו. ההסכם נחשף במסמכי היתר הבנייה שביקש אהרוני לטובת הקמת הפרויקט.

אחד התנאים להיתר היה התחייבות של הקבלן להתקשר עם חברת ניהול, שתבטיח תחזוקה נאותה של הבניין. כעת, הדיירים תובעים את היזם ודורשים לבטל את חוזי הניהול שנחתמו עמם, משום שלטענתם ההחתמה בוצעה באופן בלתי־חוקי - תוך הסתרת ההסכם בין הקבלן לחברת הניהול, נכסי אריאל פרויקטים מפתח תקוה, המנוהלת על ידי יוסי קורדובה.

מהו הרווח הצפוי לבניין שלכם מתמ"א 38 / פינוי בינוי

עוד עולה מהתביעה כי כדי להבטיח את תחזוקת הבניין לאחר מכירת הדירות בו, חייב היזם את הדיירים לחתום על הסכם עם חברת הניהול האחראית. עם זאת, הדיירים טוענים שבעת רכישת הדירות קבוצת אהרוני החתימה אותם על חוזי ניהול פתוחים - ללא ציון שמה של חברת הניהול. מכיוון שהחתימה על החוזים היתה תנאי למסירת הדירות, הברירה היחידה שעמדה בפני הדיירים היתה לחתום על החוזה - או לוותר על העסקה.

דיירי הפרויקט הגישו עתירה נגד ההתניה, ובצו מניעה שהוציאה שופטת בית משפט השלום בראשון לציון, רבקה ארד, נקבע שהחברה אינה רשאית להתנות את מסירת הדירות בחתימה על ההסכם עם חברת הניהול. עם זאת, השופטת סירבה לבקשה לצו מניעה זמני שיבטל את תוקפם של הסכמי הניהול שנחתמו.

מודל עסקי ארוך טווח

בשלב מאוחר יותר גילו הדיירים גם כי דמי ניהול בסך 13 שקל למ"ר הם גבוהים בשיעור ניכר מהמקובל בענף. בזמן שהרוכשים חקרו את הסיבה לתעריף הגבוה שנדרשו לשלם, נחשף חוזה הניהול הייחודי בין אהרוני לחברת הניהול.

"בתמורה לביצוע השירותים... תהא נכסי אריאל זכאית לתמורה השווה למחצית משכר הניהול עבור מגדל, בתוספת מע"מ. המחצית השנייה של שכר הניהול שנגבתה מהדיירים שייכת ליזם ותועבר אליו על ידי החברות אחת בחודש בגין החודש שקדם לו", נכתב בהסכם.

החוזה בין היזם לחברה מגלה שלא מדובר בהסכם זמני לתקופת מעבר, אלא במודל עסקי ארוך טווח שבו היזם ממשיך לקבל מדיירי הבניין מיליוני שקלים בשנה, ללא כל תמורה ממשית: תוקף ההסכם בין היזם לחברת הניהול הוא 15 שנה, אך לדיירים יש זכות להחליף את חברת הניהול בתום שלוש שנות החוזה שעליו הם חתומים. ההחלפה, אם תצא לפועל, תביא גם לסיום ההתקשרות בין חברת הניהול ליזם אהרוני.

סעיפים כאלה נפוצים בהיתרים לבניית מגדלי מגורים שניתנו בשנים האחרונות. תחזוקת מגדלי מגורים יקרה מהרגיל, ובהיעדר תחזוקה נאותה עלולות להיגרם סכנות בטיחות בבניין והידרדרות במצבו הכללי. ואולם הטלת חובת ההתקשרות על הקבלן גורמת לניגודי אינטרסים בינו לבין הדיירים, שכן חברת הניהול המועדפת על הקבלן אינה בהכרח זו שתיטיב עם הדיירים.

"מדובר בהתנהלות חריגה ביותר... המונעת מאינטרסים כספיים כבדי משקל", טוען פרקליט הדיירים עו"ד עירד באומל. לדבריו, "היזם וחברת הניהול קשרו ביניהם קשר לעשוק את רוכשי הדירות, כדי להעשיר את כיסו של היזם על חשבון בעלי הדירות".

חברת אהרוני וחברת נכסי אריאל סירבו להגיב.

שיטת הקיקבק עובדת

בענף ניהול הבתים אומרים כי שיטת "הקיקבק" - העברת תשלום מחברת הניהול ליזם שהעניק לה את החוזה - היא נפוצה, אבל לרוב מדובר בתשלומים נמוכים בהרבה מאלה שנקבעו בהסכם בין אהרוני לנכסי אריאל. על פי הערכות בענף, תמחור הסכם הניהול מבוסס על הערכת עלות הניהול ותוספת רווח של כ-15% - ולעתים קרובות חברת הניהול מוכנה לוותר על חלק מהרווח בחוזה ולהעביר אותו ליזם.

משיחות עם אנשי מקצוע עולה כי הם אינם מכירים תקדים לחלוקה של 50–50 בין היזם לחברת הניהול - במלוא התשלום החודשי של הדיירים. ההסכם החריג הוא כנראה הסיבה גם לדמי הניהול הגבוהים באפטאון. בענף אומרים כי תעריף של 13 שקל למ"ר נגבה לעתים במגדלי מגורים יוקרתיים במיוחד, וכי המחיר המקובל במגדלי מגורים הוא שישה־שמונה שקלים למ"ר.

"אף שההסכם חריג, אין כל חוק האוסר על הסכם מסוג זה", אומר בכיר בענף המגורים. "התחום פרוץ לחלוטין ואין בו הגדרות מדויקות בנוגע לחובות חברת הניהול והמוטל על היזם. מגמת התכנון החדשה מכתיבה גידול מהיר במספר מגדלי המגורים, ולכן הרשויות צריכות למהר ולבחון את הסדרת ענף ניהול הבתים, שבו פועלים כיום יזמים שחלקם אינם כשירים לשירות הנדרש".



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר