המיליונרים כבר לא קונים כל דבר - ומחירי הדירות בניו יורק קורסים - בעולם - TheMarker
 

אתם מחוברים לאתר דרך IP ארגוני, להתחברות דרך המינוי האישי

טרם ביצעת אימות לכתובת הדוא"ל שלך. לאימות כתובת הדואל שלך  לחצו כאן

תיק מניות

רשימת קריאה

רשימת הקריאה מאפשרת לך לשמור כתבות ולקרוא אותן במועד מאוחר יותר באתר,במובייל או באפליקציה.

לחיצה על כפתור "שמור", בתחילת הכתבה תוסיף את הכתבה לרשימת הקריאה שלך.
לחיצה על "הסר" תסיר את הכתבה מרשימת הקריאה.

לרשימת הקריאה המלאה לחצו כאן

המיליונרים כבר לא קונים כל דבר - ומחירי הדירות בניו יורק קורסים

שוק הנדל"ן במנהטן שרוי בשנתיים האחרונות במצב עגום — במיוחד בנכסי היוקרה ■ מחיר דירה ברובע העסקים בעיר צנח ב–14% ברבעון השלישי של 2019 בשל כניסת מס חדש ובריחת משקיעים מחו"ל ■ בעל סוכנות נדל"ן בניו יורק: "זה השוק הגרוע ביותר מאז 2008"

50תגובות
שוק הנדל"ן במנהטן - הגרוע ביותר מאז 2008
LUCAS JACKSON/רויטרס

באחת הערים המבוקשות והיקרות בעולם והבירה הפיננסית החשובה ביותר, הולכת ומתבססת תמונת מצב שמזכירה בעיני אנליסטים רבים תקופה קודמת וקשה: מיתון.

אף שהכלכלה בארה"ב עדיין מצויה בצמיחה, שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק סובל ממה שמסתמן כמשבר נדיר. ירידה מתמשכת במספר הקונים הזרים, שינויים בחוקי המס הפדרלי שמייקרים את המחיה במדינות בעלות שיעור מס גבוה והיצע גדול של דירות במחירים גבוהים יצרו את שוק הנדל"ן הגרוע ביותר במנהטן מזה עשור.

מחירי הנדל"ן למגורים במנהטן רשמו את הצניחה הגדולה ביותר ברבעון השלישי מאז המשבר הפיננסי ב–2008 — כך עולה מדו"ח של סוכנות הנדל"ן דגלאס אלימן וחברת השמאות מילר וסמואל.

על פי הדו"ח, מחיר המכירה הממוצע של דירה בתפוח הגדול נפל ברבעון השלישי של 2019 ב–14%. לדברי ג'ונתן מילר, מנכ"ל מילר וסמואל, זוהי הירידה החדה ביותר מאז 2010, כשניו יורק היתה שקועה עמוק במשבר הפיננסי. הדו"ח מציין כי גם המכירות ברבעון השלישי נפלו ב–14% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, עם 2,562 דירות שנמכרו. סוכנות הנדל"ן קומפאס העריכה כי ברבעון השלישי הזמן הממוצע שעבר עד שנכסים שהוצעו למכירה אכן נמכרו היה 152 יום — התקופה הארוכה ביותר מאז 2012.

אחרי עליה

על פי סוכנות הנדל"ן הלסטיד, שוק הנכסים המשומשים סובל מאותה מגמה: דירות יד שנייה נמכרו במחיר ממוצע של 1.36 מיליון דולר — המחיר הנמוך ביותר מזה חמש שנים. "הדו"חות מראים את מצב השוק", אמרה דיאן רמירז, מנכ"לית הלסטיד ל"ניו יורק טיימס". "הגענו לשפל או קרוב מאוד לכך".

אמנם המחיר הממוצע של דירה במנהטן אינו נמוך, וכרגע מסתכם ב–1.7 מיליון דולר, אך לדברי אנליסטים וסוכני נדל"ן, הירידות צפויות להימשך גם לאחר שנתיים של האטה בשוק.

"זה שוק הנדל"ן הגרוע ביותר מאז 2008", אמר שון אושר, מייסד וסוכן נדל"ן בקוראל ריאליטי אסטייט ל–CNN. "המוכרים הם שניצבים מול האתגר הגדול. אנו נמצאים בעיצומו של שוק קונים. זה הזמן הטוב ביותר לקנות, ואני עוסק בתחום כבר 30 שנה", הוסיף.

זה המסים, טיפש

סיבה אחת לפגיעה בנדל"ן בניו יורק היא רצונם של קונים רבים להיכנס לשוק כבר ברבעון השני, כדי להקדים את העלייה במה שמכונה "מס האחוזות" — מס משלים בשיעור של 1%, שמיושם כבר שנים ונגבה על כל הבתים בניו יורק ששוויים מיליון דולר ויותר. ואולם החל ב–1 ביולי נהפך המס הזה לפרוגרסיבי: כעת, על בתים שמוערכים ב–2 מיליון דולר ויותר משלמים הרוכשים מס בשיעור של 1.25%, ועל בתים שמחירם 25 מיליון דולר ויותר — 3.9%. קונים רבים מיהרו לסגור עסקות לפני שהמס עלה — מהלך שהשפיע לרעה על הביקוש ברבעון השלישי.

"היינו עדים לזינוק בעסקות במגזר הדיור היוקרתי ברבעון השני, במקום ברבעון השלישי", הסביר מילר ל–CNBC. "אפשר לחסוך כעת כמה אחוזים על עסקה בשווי של 10 מיליון דולר", ציין.

דירה בכיכר מדיסון במנהטן, ניו יורק
בלומברג

מס האחוזות המעודכן היה האחרון בשורה של מכשולים שניצבו מול שוק הנדל"ן היוקרתי המדשדש של מנהטן. בשנה שעברה יושמו מגבלות על קיצוצים במס הרכוש ובמסים מקומיים ומדינתיים, מה שהשפיע באופן לא יחסי על שוק הנדל"ן היוקרתי בניו יורק.

בנוסף, בשנים האחרונות חלה ירידה בזרם ההשקעות הבינלאומיות הקבועות בשוק הנדל"ן ממדינות כמו סין, בין היתר בשל ביקורת קפדנית יותר של חברות קש אנונימיות שמתפקדות כרוכשות, וחלקית בשל הדולר החזק.

מילר הוסיף כי הירידה במחירים היתה יכולה להיות גדולה יותר אילולא הריבית הנמוכה, שגרמה לעלייה במספר רוכשי הנדל"ן עם משכנתא. בדרך כלל, מנהטן אינה מהערים שמרוויחות משיעורי ריבית נמוכים מאחר שיותר ממחצית מהעסקות הן במזומן. אך ברבעון השלישי, כששיעור המשכנתא ירד, 44% מהעסקות בלבד התבצעו במזומן.

"אנו מתחילים לצאת מתקופה שבה נראה היה שיש היצע בלתי־פוסק של הון שמושקע בפרויקטים חדשים, והדעה שרווחה היתה שיש היצע בלתי־נגמר של מיליארדרים שיקנו את כל הנכסים האלה. זה לא קרה. עכשיו אנחנו נמצאים בתיקון", אמר מילר.

סיבה אחרת לירידה במחירים היא היצע עודף מתמשך — בעיקר בקצה העליון של השוק. לדברי מילר, ההיצע של דירות יוקרה למכירה — הנמצאות בין 10% הדירות היקרות ביותר — הגיע לשיא מאז החלו להיאסף הנתונים לפני 15 שנה. יש כעת כ–2,000 דירות שמוצעות למכירה במחיר של 3 מיליון דולר ויותר.

ועדיין — הקונים מהססים

אף שהמחירים צונחים, אמר אושר, הקונים עדיין מעדיפים להמתין מעט לפני שיבצעו עסקה. "אנחנו לא רואים את הקונים נכנסים לפעולה", אמר. "חשבנו שיהיו הרבה יותר קונים בהתחשב בכלכלה החזקה, האבטלה והריבית הנמוכות".

אושר מאשים את חוסר האמון שחשים הקונים ואת העובדה שהמוכרים אינם ממהרים להוריד את מחירי הנכסים. "ב–2008 לא היה ספק שהמשבר הפיננסי הגלובלי השפיע לרעה על שוק הנדל"ן", אמר. "המחירים צנחו במהירות. אך כיום המוכרים לא רואים נתוני יסוד שמצביעים על היחלשות בשוק. לפיכך, הם עדיין מהססים".

לדברי ריצ'רד הוטינגר, סוכן בסוכנות הנדל"ן קורקורן גרופ, ייתכן שהקונים לא מזהים את ההזדמנות להיכנס לשוק. עם זאת, לא קיים מחסור באנשים שרוצים לרכוש נכס במנהטן, והעסקות נמשכות כל עוד המוכרים הם מציאותיים ומורידים מחירים בהתאם.

"בעבור חלק מהמוכרים, השוק הזה הוא מרחץ דמים", אמרה ל"ניו יורק טיימס" פרנסס קצן, סוכנת נדל"ן בדגלאס אלימן בהתייחסה למוכרים שקנו נכסים במחירי שיא לפני כמה שנים ואינם מוכנים כעת להוריד מחירים בשל ההפסד שייגרם להם. עם זאת, לאור ההיצע בשוק, לקוחות חדשים נכנסים לשוק. "עבור המוכרים, זהו שוק נוראי, אבל עבור הקונים — השוק הזה פנטסטי".

לא רק במנהטן: הברקזיט מערער את הנדל"ן בלונדון

המשבר הפוליטי בבריטניה, הסובלת מחוסר החלטיות לגבי הממשל והברקזיט, דירדר את שוק הדיור במרכז לונדון לשפל. כעת, לאחר השפל, ניתוח של סוכנות הנדל"ן סאווילס חוזה כי המחירים צפויים לעלות. בשלושת החודשים עד סוף ספטמבר ירדו מחירי הנכסים באזור ב–0.3% בלבד  השינוי הרבעוני הקטן ביותר בארבע השנים האחרונות. ואולם על פי סוכנות הנדל"ן הוותיקה, המשך האי־יציבות מונע עליות משמעותיות בשוק.

המחירים בקצה העליון של שוק הנדל"ן בלונדון נפלו ברבעון האחרון ב–3% לעומת הרבעון המקביל ב–2018. מחירי הדירות הממוצעים בבירה הבריטית נמוכים כעת ב–13% מרמתם לפני משאל העם על הפרידה מהאיחוד האירופי שנערך ב–2016, ונמוכים ב–20.4% מהשיא שנרשם לפני חמש שנים.

"את התיקון בשוק באזור מרכז לונדון אפשר להשוות לנפילות שאחרי המשבר הפיננסי ובמיתון בתחילת שנות ה–80 וה–90, מה שמרמז על כך שהשוק קרוב לסיומו של תמחור מחדש", אמר לוסיאן קוק, ראש חטיבת המחקר לנדל"ן למגורים בסאווילס ל"ניו יורק טיימס". בסוכנות סאווילס טוענים כי משבר הברקזיט הוא עדיין הגורם המרכזי שמעיב על השוק ועל הביקוש. כ–68% מסוכני החברה בלונדון מאשימים את הברקזיט כגורם העיקרי שמשפיע על השוק, ו–23% טענו כי בעלי הדירות שמהססים למכור אשמים במצב.



תגובות

דלג על התגובות

בשליחת תגובה זו הנני מצהיר שאני מסכים/מסכימה עם תנאי השימוש של אתר TheMarker

סדר את התגובות

כתבות ראשיות באתר